Causas de la Recesión en EUA (3)

En un par de posts previos me he referido al boom en la construcción y venta de casas nuevas que ocurrieron en Estados Unidos a principios de este siglo y que concluyeron abruptamente en el segundo semestre de 2005. Ahora trataremos de explicar como fue que ocurrió esta situación y qué efectos tuvo esto sobre el mercado inmobiliario y sobre la riqueza de los norteamericanos.

El boom en el sector inmobiliario se dio, como suele suceder en estos casos, por un aumento en la disponibilidad de crédito para la adquisición de vivienda. Para que tengan una idea de lo que ocurrió en este mercado, vean la siguiente gráfica en donde se muestra (en azul) el valor total de las hipotecas vigentes en el mercado norteamericano a partir de 1990. Por otra parte, el área verde (home equity) corresponde a la diferencia entre el valor de las viviendas financiadas con hipotecas y el monto de éstas, es decir, es el valor de mercado estimado de las viviendas adquiridas mediante una hipoteca una vez que se descuenta el monto del adeudo pendiente. Noten que el home equity aumenta conforme se va amortizando el pago de la hipoteca o conforme va aumentando el valor de la propiedad.

Fuente: UBS

De acuerdo a la gráfica, hacia finales de 2007 el monto de las hipotecas en EUA era de $10.4 trillion dollars (es decir, más de 10 millones de millones de dólares o más de 10 billones de dólares), mientras que el home equity era de $12.4 trillion dollars. Lo interesante de este gráfico es que en él se ilustra el aumento en la velocidad de la expansión crediticia en este sector: mientras que el monto de las hipotecas vigentes en 1990 (alrededor de 2.5 billones de dólares) tardó en duplicarse casi 11 años (llegó a 5 billones alrededor del 2001), el monto de los créditos hipotecarios vigentes en 2001 volvió a duplicarse en poco menos de 6 años (de 2001 a 2007). Lo anterior implica que el monto de los créditos hipotecarios en estos últimos años creció a una tasa mucho más rápida que la observada en la década de los 90s, a pesar de que esta década fue un periodo de expansión y crecimiento económico relativamente acelerado.

¿Qué efectos tuvo éste boom crediticio en el sector inmobiliario? Una parte de los efectos se reflejó en cantidades, y es eso lo que explica el boom en la construcción y venta de casas nuevas en los Estados Unidos que documentamos en posts previos. Sin embargo, hubo un segundo efecto que es quizá el más evidente cuando se presenta un aumento en la demanda de un bien: hubo un aumento en el precio de las viviendas en Estados Unidos.

Este aumento en el precio de las viviendas en Estados Unidos tuvo al menos 3 características muy importantes: 1) fue relativamente rápido y de una magnitud considerable, 2) fue generalizado (es decir, ocurrió en muchas partes de Estados Unidos y no sólo en las grandes ciudades) y 3) tuvo un efecto muy importante en el acervo de riqueza de los norteamericanos.

Para tener una idea de la magnitud del aumento de precios de la vivienda en Estados Unidos en perspectiva histórica veamos el comportamiento del famoso índice de precios de la vivienda elaborado por el economista Robert J. Shiller y que fuera publicado originalmente en su libro titulado "Irrational Exuberance":

[Nota: Para ampliar la imagen hagan click sobre ella¨]

Fuente: The New York Times

Creo que, bajo cualquier parámetro que queramos utilizar, la gráfica anterior no deja lugar a dudas sobre la existencia de una histórica "burbuja de precios" que se fue formando en el mercado inmobiliario norteamericano en los últimos años. Esta burbuja hizo que el precio de los activos inmobiliarios, que en las últimas décadas había fluctuado alrededor de un nivel relativo de 110, pasara, en unos cuantos años, hasta un nivel cercano a los 200, es decir, prácticamente el doble de su promedio histórico.

Este aumento de precios de la vivienda, por lo demás, explica en buena medida el aparente aumento en el equity del mercado norteamericano que se muestra en la primera gráfica de este post y que, para un amplio sector de la población norteamericana, se tradujo en un súbito aumento en el monto de su riqueza (la cual se mide por el valor de todos sus activos, uno de los cuales, estaba aumentando de manera acelerada). Este aumento en los precios de la vivienda es lo que permite que el home equity de los norteamericanos creciera en forma simultánea con el de la expansión de los créditos hipotecarios. El problema con esta "riqueza", sin embargo, es que se trata de una riqueza latente (es decir, no materializada) que, en cuanto baja el precio del activo, el monto de esta riqueza también disminuye. Pronto regresaremos a este tema, ya que éste es un factor fundamental para entender lo que podría esperarse de la próxima recesión en EUA.

En posteriores entradas me referiré a las características de los nuevos créditos hipotecarios de los años 2003-07 y a los efectos regionales del boom de la vivienda en Estados Unidos.