En estos días he estado visitando, por razones de trabajo, dos ciudades norteamericanas tan distintas y alejadas entre sí como San Francisco en California y St. Louis en Missouri.
Lo que me he encontrado en ambos lugares es que el tema inmobiliario domina una parte importante de las conversaciones de sus habitantes. En San Francisco, durante un tour por la ciudad, el guía daba como referencia de la calidad de las distintas zonas de la ciudad, el precio promedio de las casas en cada uno de los vecindarios por los que pasábamos (shoe-boxes que valían 300 mil dólares, casas de tamaño mediano que valían un millón de dólares, etc.). El guía también hablaba todo el tiempo del reciente aumento en el precio de las viviendas, de las características de las hipotecas (enganches, etc.) y de todos los vecindarios en los que le gustaría vivir pero que no podía pagar, etc.
En St. Louis Missouri, una Profesora de la Universidad me mostró la ciudad y, entre otras cosas, me mostró los distintos vecindarios de la misma. Durante el recorrido, la Profesora enfatizaba todo el tiempo el costo de las hipotecas, el flujo de inversión en el mercado inmobiliario que había entrado en los últimos años y cómo todo ello se había traducido en un incremento del 35% en el valor de su casa en el último año y el efecto que eso había tenido en el monto de impuestos que iba a declarar ese mismo día. También mencionó como es que el cambio en el mercado inmobiliaio había ayudado muchos inmigrantes (de México, Bosnia o de otros países) a que se mudaran a algunos vecindarios de mejores características como resultado de las condiciones tan favorables con las que estaban obteniendo préstamos y por las bajas rentas que ahora estaban pagando.
Aunque obviamente podría estar cayendo en el típico error de hacer inferencias con muy poca información, no me cabe la menor duda de que estos ejemplos son una señal inequívoca de que algo está mal con el mercado inmobiliario en Estados Unidos y que las expectativas no pueden ser muy buenas. El boom inmobiliario de los últimos años, el aumento excesivo de los precios de las casas, acompañado por unas condiciones sumamente laxas en el otorgamiento de préstamos hipotecarios, todas esas son señales que sugieren el preludio de una caída importante en el precio de la vivienda en EUA. Esta caída en los precios no tiene que ocurrir en forma súbita. De hecho, tomará bastante tiempo para que se ajusten los precios de la vivienda a un nivel relativamente estable.
Para tener una mejor idea de lo que ha ocurrido en los precios de la vivienda y de lo que puede ocurrir conforme se ajusta el mercado, las siguientes dos gráficas ilustran, por un lado, el reciente aumento generalizado en los precios relativos de la vivienda en algunas ciudades costeras de EUA y, por el otro, la tendencia de los precios relativos de la vivienda en un horizonte de largo plazo. En este último gráfico se muestra como el ajuste más reciente en los precios de la vivienda (a principios de los 90s) duró algo así como 5 o 6 años, antes de empezar a recuperarse.
Lo que me he encontrado en ambos lugares es que el tema inmobiliario domina una parte importante de las conversaciones de sus habitantes. En San Francisco, durante un tour por la ciudad, el guía daba como referencia de la calidad de las distintas zonas de la ciudad, el precio promedio de las casas en cada uno de los vecindarios por los que pasábamos (shoe-boxes que valían 300 mil dólares, casas de tamaño mediano que valían un millón de dólares, etc.). El guía también hablaba todo el tiempo del reciente aumento en el precio de las viviendas, de las características de las hipotecas (enganches, etc.) y de todos los vecindarios en los que le gustaría vivir pero que no podía pagar, etc.
En St. Louis Missouri, una Profesora de la Universidad me mostró la ciudad y, entre otras cosas, me mostró los distintos vecindarios de la misma. Durante el recorrido, la Profesora enfatizaba todo el tiempo el costo de las hipotecas, el flujo de inversión en el mercado inmobiliario que había entrado en los últimos años y cómo todo ello se había traducido en un incremento del 35% en el valor de su casa en el último año y el efecto que eso había tenido en el monto de impuestos que iba a declarar ese mismo día. También mencionó como es que el cambio en el mercado inmobiliaio había ayudado muchos inmigrantes (de México, Bosnia o de otros países) a que se mudaran a algunos vecindarios de mejores características como resultado de las condiciones tan favorables con las que estaban obteniendo préstamos y por las bajas rentas que ahora estaban pagando.
Aunque obviamente podría estar cayendo en el típico error de hacer inferencias con muy poca información, no me cabe la menor duda de que estos ejemplos son una señal inequívoca de que algo está mal con el mercado inmobiliario en Estados Unidos y que las expectativas no pueden ser muy buenas. El boom inmobiliario de los últimos años, el aumento excesivo de los precios de las casas, acompañado por unas condiciones sumamente laxas en el otorgamiento de préstamos hipotecarios, todas esas son señales que sugieren el preludio de una caída importante en el precio de la vivienda en EUA. Esta caída en los precios no tiene que ocurrir en forma súbita. De hecho, tomará bastante tiempo para que se ajusten los precios de la vivienda a un nivel relativamente estable.
Para tener una mejor idea de lo que ha ocurrido en los precios de la vivienda y de lo que puede ocurrir conforme se ajusta el mercado, las siguientes dos gráficas ilustran, por un lado, el reciente aumento generalizado en los precios relativos de la vivienda en algunas ciudades costeras de EUA y, por el otro, la tendencia de los precios relativos de la vivienda en un horizonte de largo plazo. En este último gráfico se muestra como el ajuste más reciente en los precios de la vivienda (a principios de los 90s) duró algo así como 5 o 6 años, antes de empezar a recuperarse.
Noten que los precios a los que se refieren estas gráficas, son "reales", es decir, relativos al índice de precios. También noten que el primer gráfico se refiere a cambios interanuales (por lo que valores positivos, indican aumentos en el precio relativo de la vivienda), mientras que el segundo gráfico es un Índice de Precios (con 1998 =100), por lo que valores arriba de 100 indican un aumento con respecto al precio relativo vigente en 1998. Notas:
La fuente de ambos gráficos es el blog The Street Light.
Ya me he referido al tema del mercado inmobiliario en EUA en otros posts. Vean, por ejemplo, los siguientes links: 1, 2, 3 y 4.
3 comments:
¿Eso quiere decir que sería bueno ponerse a ahorrar para tratar de invertir en una casita o departamentito en Estados Unidos cuando el mercado inmobiliario toque fondo?
Pues en algun sentido, si. Sin embargo, el problema consiste en saber cuando ha tocado fondo. Lo cierto es que pasarán algunos años antes de que eso ocurra.
Saludos!
Hombre, pues cosa de seguir revisando tu blog con frecuencia, y de esperar pacientemente a que cuando llegue el momento tengas la bondad de darnos el pitazo, ¿no?
Un saludo,
RNL
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