Wednesday, March 28, 2007

El Mercado Inmobiliario en EUA (2)

En un post reciente hablamos del mercado inmobiliario en EUA, el cual sigue siendo la principal fuente de preocupación en lo que se refiere al posible comportamiento futuro de la economía norteamericana. De hecho, la semana pasada este tema llegó incluso a reflejarse en una excelente portada del semanario The Economist, en donde diversos artículos abordaron la difícil situación por la que está atravesando este sector en EUA y en otros países, y en donde se evaluaron algunos de los posibles escenarios futuros para el sector.

Sobre este tema, y para darse una idea de la magnitud del problema, es importante ver que dijo Ben Bernanke, el Presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, en su testimonio de hoy frente al Congreso:
The principal source of the slowdown in economic growth that began last spring has been the substantial correction in the housing market. Following an extended boom in housing, the demand for homes began to weaken in mid-2005. By the middle of 2006, sales of both new and existing homes had fallen about 15 percent below their peak levels. Homebuilders responded to the fall in demand by sharply curtailing construction. Even so, the inventory of unsold homes has risen to levels well above recent historical norms. Because of the decline in housing demand, the pace of house-price appreciation has slowed markedly, with some markets experiencing outright price declines

The near-term prospects for the housing market remain uncertain. (...) sales of new homes have fallen, and continuing declines in starts have not yet led to meaningful reductions in the inventory of homes for sale. Even if the demand for housing falls no further, weakness in residential construction is likely to remain a drag on economic growth for a time as homebuilders try to reduce their inventories of unsold homes to more normal levels.

Developments in subprime mortgage markets raise some additional questions about the housing sector. Delinquency rates on variable-interest-rate loans to subprime borrowers, which account for a bit less than 10 percent of all mortgages outstanding, have climbed sharply in recent months. The flattening in home prices has contributed to the increase in delinquencies by making refinancing more difficult for borrowers with little home equity. (...) As a result of this deterioration in loan performance, investors have increased their scrutiny of the credit quality of securitized mortgages, and lenders in turn are evidently tightening the terms and standards applied in the subprime mortgage market. (...) The ongoing tightening of lending standards, although an appropriate market response, will reduce somewhat the effective demand for housing, and foreclosed properties will add to the inventories of unsold homes.
Así, lo que plantea Bernanke es básicamente el inicio de una cadena de eventos que eventualmente podrían llevar a una recesión económica en EUA: es decir, la caída inicial en la demanda se ha empezado a traducir en un aumento en el stock de vivienda y en una caída en el precio de las mismas, el boom crediticio previo (poco regulado) empieza ha reflejarse en situaciones de incumplimiento de pagos y moratoria; la caída en el precio de la vivienda impide a estos deudores refinanciar su deuda por lo que se agudizan las situaciones de moratoria; esto a su vez lleva a ajustes en el crédito por parte de las instituciones financieras, las cuales son más estrictas en el otorgamiento de préstamos y porque ahora deben destinar recursos en forma precautoria para prevenir posibles situaciones de default, esta situación reduce aun más la demanda por vivienda, esto aumenta el stock de vivienda existente y disminuye la construcción de nueva vivienda con sus consecuentes efectos negativos en producción y empleo; sin embargo, a pesar de la reducción en la construcción de nueva vivienda, la aun mas reducida demanda de vivienda da lugar a un incremento en el stock de viviendas, lo que reduce su precio, etc. etc.

Si ustedes se preguntan por qué el sector de la vivienda en EUA está causando tal interés en estos momentos, quizá deban ponderar lo que ya mencioné en otro post en el sentido de que este sector parece ser un muy buen indicador adelantado del desempeño futuro de la economía norteamericana en su conjunto. Si la evidencia presentada en dicho post no les pareció muy convincente, pueden ver también este excelente gráfico preparado por el bloguero conocido como Calculated Risk (CR):

Este gráfico muestra como las recesiones macroeconómicas recientes en EUA (identificadas por los segmentos en gris) usualmente han estado antecedidas por contracciones importantes en el sector de la vivienda (la única excepción es la reciente recesión de 2000, que fue más bien causada por una contracción en la inversión). Nótese también la muy fuerte reducción en la construcción de vivienda nueva en los últimos meses, que parecería anticipar una nueva contracción macroeconómica.

Por otro lado, además de lo arriba señalado, el tipo de razonamiento circular al que hizo referencia Ben Bernanke en su testimonio, es precisamente lo que explica la relevancia del sector vivienda como un factor explicativo del comportamiento macroeconómico. Sin embargo, a todo lo anterior debemos agregar un factor que no había estado presente en otras recesiones: el tema del mercado subprime y la muy elevada posibilidad de estar frente a una contracción importante del crédito al sector privado (es decir, de lo que se conoce como credit crunch). Ufff....

5 comments:

Anonymous said...

Gerardo,

¿Qué tienes que decir sobre la aprobación del PensionISSSTE?´

Saludos,

C.

Anonymous said...

C:

Tal vez no se puede esperar mucho del pensionISSTE. Si se cometieron un vendaval de errores en el SAR dentro de las afores. Pues como buen esceptico, creo que se pueden cometer al menos los mismos errores que existen en la actualidad en el SAR. Eso puede explicar mucho de la reticencia hacia la ley. Dale mas dinero al sistema bancario para que abuse de cada uno de nosostros!!!, muy probablemente se quito el gobierno de una carga insostenible (que bueno, ve a futuro!!! y el de los demas!!!). Pero que hay a cambio!!!, protencion y seguridad a los bancarios y que se jodan los trabajadores!!!. Eso no lo hace un buen gobierno!.

No se le puede hechar la bolita al sistema bancario (que luego no lo pueden regular, POR DOGMA o por no dar malas seniales y/o regresar a tiempos de Lopez-Portillo, lo que te gustes!!!) y luego digan muchas gracias por su colaboracion!!!(Primero, hay que reformar el sistema al que lo trasfieres y luego haces un cambio verdadero, al menos eso creo yo, si no vamos a estar mas jodidos y con un nuevo rescate bancario. El gobierno se puede tocar el corazon, los banqueros no!!!). By the way, por ahi anda Guillermo Ortiz rogando que se bajen las comisiones, por algo lo dira!!!

Gerardo:
La gente de Hacienda se me hace que ya se esta curando en salud. Eso de crecimiento "relativamente" menor, se me hace una introduccion hacia el fracaso. Ojala y no sea asi. No por el bien de ellos, si no por el del pais.

Saludos!
EM

Anonymous said...

Estimado (y exaltado!!!) EM:

Tus argumentos suenan igual de serios que los de quienes aplaudieron la reforma. Pocas cifras, nula prospectiva, mucho sesgo, puro maniqueísmo. (Yo pregunté porque no soy economista, ni actuario, ni administrador público, no sé del tema pues, y quisiera que alguien inteligente e informado me ilustrara un poco: que me explicara algo de la complejidad del tema, de las ambigüedades, de los problemas que se resuelven y los que se generan, del impacto económico de la medida, etc. Hasta el momento me quedo, ni hablar, en las mismas).

Por cierto, el abuso en el consumo de signos de admiración es nocivo para tu credibilidad.

Saludos,

C.

Anonymous said...

C:

Gracias por tus comentarios, los tomare en cuenta. No te preocupes. El problema es que cuando se habla con cifras, nadie opina. Ni tu. Ve algunos posts anteriores en donde Gerardo incentiva al debate con informacion relevante y estan mas solos que un politico en desgracia. Obviamente no tienes que opinar en todo y como buen agente racional solo "consumes" lo que te gusta o interesa. Asi de facil.

Por otra parte, no pretendo ganar ningun debate, y mucho menos ganar o perder credibilidad. Al final de cuentas cada quien opina y puede aprobar o desacreditar a quien le de la gana, con los argumentos que le parezcan necesarios o correctos. Asi de facil.

Despues de decir que no uso cifras, que no me importa la historia, que estoy sesgado y que ademas soy un maniqueista, no me queda mas que aceptar tu critica. Asi de facil.

Si el abuso en el consumo de signos de admiración es nocivo para mi credibilidad. Es muy mi problema. Asi de facil.

Have a good day!!!!!

Saludos!
EM

Anonymous said...

Lo que adelantabas en el post del 15 de marzo, se confirmó hoy: New Century, una de las principales hipotecarias del mercado subprime en EU, se declara en quiebra.
http://www.elsemanario.com.mx/elsemanario/portal/cfpages/es-newsmgr.cfm?docId=9617&docTipo=11&orderby=docid&sortby=ASC

Saludos!

YSL