Thursday, August 30, 2007

La crisis hipotecaria se agudiza

Es posible que en estos días escuchen a analistas diciendo que la crisis hipotecaria en Estados Unidos ya tocó fondo y que no hay nada de que preocuparse. También escucharán a analistas y funcionarios del gobierno mexicano diciendo que la turbulencia financiera en Estados Unidos no afectará a México, que los fundamentos económicos del país están sólidos, bla-bla-bla.

La realidad, tristemente, es muy diferente: la crisis hipotecaria en Estados Unidos sin duda va a profundizarse en los próximos meses. La razón es muy simple: a lo endeble de la situación de muchas empresas hipotecarias y de los fondos que poseen activos basados en éste tipo de préstamos, habrá que agregarle la cascada de defaults en los pagos de muchísimas hipotecas que ocurrirán en los próximos meses como resultado del reajuste en los pagos que tendrán que hacer todos aquellos que tienen Hipotecas con Tasas Ajustables (Ajustable Rate Mortgages o ARMs). Este tipo de préstamos, sobre todo aquellos hechos a clientes de alto riesgo (o clientes subprime), crecieron de manera sustancial en el 2006 y en los meses venideros muchos de allos van a ajustarse a ala alza (reset). Este proceso implica en muchos casos un aumento hasta de más del 100% en el pago mensual por la hipoteca, por lo que muchos clientes se verán imposibilitados para seguir al corriente en el pago de sus hipotecas. Lo anterior se debe a que muchos de estos créditos tienen la característica de ser créditos de amortización negativa, es decir, lo que paga uno de intereses no alcanza a cubrir el aumento de los mismos, por lo que la deuda va creciendo. Esto ocurre hasta llegar a un cierto tope, a partir del cual, la tasa se reajusta y el pago mensual correspondiente también se reajusta a la alza.

Ustedes se preguntarán: ¿Cuál es la lógica de estos préstamos? ¿Por qué alguien estaría dispuesto a tomar un crédito en estas condiciones? La respuesta es muy simple, en un mercado de casas con precios a la alza, muchos individuos tomaron este tipo de préstamos, pagaban sus mensualidades durante el periodo en el que la tasa de interés era baja y cuando se reajustaba la tasa, podían refinanciarse aprovechando que el valor de su casa había aumentado. Por eso, en un mercado con precios a la baja o, en el menos malo de los casos, con precios estables, este esquema deja de funcionar. ¿Les recuerda a algo este esquema de financiamiento? Si, efectivamente, es una especie de esquema Ponzi que algún día se iba a acabar. Ese día, desafortunadamente, ha llegado.

Para que se den una idea de lo que este tipo de préstamos implican para un deudor típico vean este ejemplo numérico que, en mi opinión, ilustra muy bien la natraleza del problema (pongan particular atención en el ajuste del pago mensual):



Ahora vean la estructura de créditos que se reajustarán en los próximos meses por tipo de crédito (la imagen fue tomada del blog de Calculated Risk):

Nota: las cifras están en miles de millones de dólares (US billions)
Por esta simple y sencilla razón uno no debería fiarse mucho de los análisis optimistas sobre el futuro de la economía estadounidense.

1 comment:

Erick said...

Sinceramente era yo partidario de la idea de que la crisis hipotecaria en EU era temporal y que las condiciones del mercado vendrían mejorando. Creo que el punto crítico después de las anotaciones que has realizado en todo tu seguimiento a este tema es la cantidad o proporción (del total de prestamos hipotecarios) de créditos "subprime" que se van a reajustar. Como bien sabemos en todos los mercados de crédito las crisis provienen de un auge masivo de préstamos en condiciones cómodas o favorables y un ambiente venidero, para posteriormente pasar a un contexto adverso que lleva al incumplimiento de los contratos.De ahi la necesidad de ajustar los terminos contraídos bajo condiciones muy estrictas para el deudor. Si bien, existen diversas teorías el respecto, los ciclos de deuda y crisis se pueden describir bastante bien por la época de auge ó "boom de préstamos" (loan boom) durante un tiempo, para pasar a una disminución de estos hasta un punto en que hay condiciones "normales" en el mercado. A esto le sigue la cantidad de "defaults" o incumplimientos con sus consecuencias en otros sectores económicos o socios comerciales.
Coincido en que los funcionarios mexicanos y algunos analistas parecen ver con mucho optimismo el caso cuando los indicadores nos señalan otro panorama.

Saludos


Erick